De (on)betaalbaarheid van woningen

Het hebben van een plek om te wonen valt voor ons onder de primaire levensbehoeften, toch wordt het ons lastig gemaakt om er een te bezitten.
De gemiddelde Nederlander is ongeveer 29% van zijn inkomen aan woonlasten kwijt, terwijl dat in de jaren 70 nog zo’n 14% was. Voor de laagste inkomens is dit zelfs 40%, voor mensen die huren nog meer. Wat bepaald eigenlijk de prijs van een woning? Waarom verschillende prijzen zo sterk per regio? Wat bepaald de prijs van bouwgrond?

huis-grafiek

Één bijzonder aspect van woning prijzen is dat het er op lijkt dat iedereen altijd wil dat de prijzen van woningen alsmaar omhoog gaan, voor alle andere producten is het zo dat mensen juist bij zijn als ze goedkoper worden. Mensen willen natuurlijk wel goedkoop wonen, maar dalen woning prijzen lijken gelijk te staan aan economische neergang en problemen, en dat heeft een paar oorzaken. Ten eerste kopen mensen een woning meestal met een hypotheek, omdat hij anders simpelweg niet te betalen is, en als je dan ook nog een hypotheek hebt die aan de hoge kant is voor je inkomen, dan is het toch wel een fijne gedacht dat je woning meer waard is dan dat hij gekost heeft. Oftewel dat hij niet onderwater staat.

Mensen zien een woning als een investering, en dat komt omdat ze hem dus niet kunnen betalen. Maar wat ook mee speelt is het gegeven dat economische groei gezien wordt als ”goed”, en economische krimp als ”slecht”, en omdat woonlasten voor de meeste mensen hun  grootste kostenpost is, beteken dat wanneer woningen is prijs dalen de economie ook krimp, omdat de economie niets meer is dat de totale hoeveelheid geld die rond gaat binnen een land. Als de woning prijzen dalen gaat er dus minder geld rond.  Momenteel hebben we weer economische groei in Nederland, maar dat wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de woningprijzen weer stijgen, je wordt dus niks beter van deze economische groei, er gaat meer geld rond maar je koopt er niets meer voor.

Een ander bijzonder aspect van woningen is dat men het normaal vind dat ze constant in waarde stijgen na dat hij gebouwd is, terwijl er wel degelijk slijtage is en er onderhoud nodig is. Ieder ander product, zoals een auto, wordt alleen maar minder waard naar verloop van tijd.

Kostprijs van een woning
Wat kost een woning eigenlijk? Als in: één plank kost 10 euro, ik heb 15 planken nodig, dus kost het totaal 150 euro.  Het begint al bij de bouwgrond, die varieert sterk per gebied.  In de provincie Groningen kost een bouwgrond gemiddeld 165 euro per vierkant meter, in de provincie Noord Holland kost bouwgrond gemiddeld 555 euro per vierkant meter. Daarmee is bouwgrond in de provincie Noord Holland ca. 2,5 keer duurder. Je koopt in Nederland al grond voor ca. 5 euro per m2, maar overheid verbied het om daar een woning op te bouwen, alleen op bouwgrond mag een woning gebouwd worden. De prijs van bouwgrond wordt voornamelijk bepaald door gemeentes, zij bepalen waar er bouwkavels komen, wat ze kosten en onder welke voorwaarde je deze kunt kopen. In de  praktijk is een bouwkavel is al snel duurder dan de woning die er op gebouwd moet worden. Maar het maken van een bouwkavel is in Groningen niet duurder als in Noord Holland, in feite kost het geen drol, en het heeft ook weinig te maken met het aantal vierkant meters.

Om een bouwkavel te maken legt men een stroom kabel en een waterleiding aan en klaar is het en vervolgens wordt er een virtuele prijssticker van 100.000 euro op geplakt, als het niet meer is.

Reden voor hoogte van van bouwgrond prijzen
Het is natuurlijk geen toeval dat in de gebieden waar de bouwgrondprijzen hoog zijn, de woning ook relatief duur zijn. Stel nou dat gemeentes bouwkavels gaan aanbieden voor reële prijzen die in verhouding staan tot de kostprijs. In bijvoorbeeld Zoetermeer verkopen ze bouwkavels voor rond 400.000 euro, als de gemeente zou besluiten bouwkavels aan te bieden voor reële prijzen, dus pak’n beet 5.000 euro euro (en dan zit ik waarschijnlijk aan de hoge kant), dan kun je daar mooi een eenvoudige vrijstaande woning op zetten voor een goeie 150.000 euro.
In het huidige aanbod worden dergelijke woningen in Zoetermeer aangeboden voor ongeveer een half miljoen. Dan gaat natuurlijk niemand nog zo’n bestaande woning kopen, maar lekker goedkoop z’n eigen nieuwe laten bouwen.

Maar dat zou dan direct tot gevolg hebben dat de woningprijzen compleet zouden inzakken! Want er ontstaat dan natuurlijk een woning overschot welke veel goedkoper is. De vraagprijzen van de bestaande woningen zouden flink moeten zakken om nog aantrekkelijk zijn voor potentiële kopers.

Wat weerhoud gemeentes er toe om bouwkavels voor een eerlijke prijs aan te bieden? Welke personen van de gemeente zijn betrokken bij het bepalen van deze prijzen? Het lijkt er voor mij op dat de prijzen van woningen kunstmatig onnatuurlijk hoog worden gehouden. Hoe kan het anders dat een standaard vrijstaande woning in de randstad over de 500.000 kost terwijl een vergelijkbare woning in Duitsland rond de 150.000? de kostprijs om de woning te bouwen is er vrijwel gelijk.

Huur prijzen
De huren voor woningen gaan in Nederland ieder jaar wat omhoog, dat vinden we blijkbaar normaal. Maar wat opvalt aan de ontwikkeling van de huurprijs is dat huurprijzen altijd nét even wat meer stijgen dan de gemiddelde inflatie.
De overheid bepaald jaarlijks wat de maximale huurstijging is die doorgevoerd mag worden aan de huurder, dit is meestal de inflatie van het voorgaande jaar plus een opslag van ongeveer 1 tot 1,5%. Deze maximale huurstijging wordt gemiddeld genomen niet altijd helemaal benut, in de praktijk blijkt dat de de huren jaarlijks 0,5 tot 1 procent méér stijgen dan de inflatie. Echter is er sinds 2013 een inkomens afhankelijke huurstijging, hierdoor stegen de huren nog veel harder dan de inflatie, die hogere inkomens hebben het gemiddelde omhoog getrokken.
Daar komt nog bij dat de sociale huur vaak nog harder stijgt dan de vrije sector, in tegenstelling van wat je zou verwachten van ”Sociale” huur.

Maar wie een beetje kan rekenen zal dan tot de conclusie komen dat wanneer de huren standaard ieder jaar meer stijgen dan de inflatie, de huren dan uiteindelijk onbetaalbaar zullen worden omdat de huren dan een steeds groter deel van je uitgaven worden. Stel dat je (bij wijze van voorbeeld) op dit moment 50% van je inkomen aan huur kwijt bent en je huur stijgt met 1% MEER dan de inflatie van het voorgaande jaar, dan zul je vanaf dan 50,5% van je inkomen kwijt zijn aan huur! ervan uitgaand dat je inkomen met de inflatie mee stijgt.
Het jaar daarna wordt dat dan 51%, dan 51,5% enzovoort. Dit is scheef, onlogisch en oneerlijk. Deze prijsverhoging wordt kunstmatig gemanipuleerd en is nergens op gebaseerd en zorgt er voor dan je koopkracht afneemt.
Bovendien zijn de prijzen van woningen gedurende de afgelopen paar jaar door de crisis sterk gedaald, terwijl de huren onverstoord door stegen.

In de onderstaande grafiek zie stijging van de huren in verhouding tot de inflatie, alleen in 2002 was de inflatie hoger, maar daarvoor was het verschil met prijsstijging nóg significanter.

inflatie vs. huur stijging

inflatie vs. huur stijging. Bron: CBS

In de onderstaande grafiek gaat verder terug in de tijd.

Vanaf 1978

Inflatie vs. huur stijging vanaf 1978. Bron: CBS

De onderstaande grafiek laat zien dat terwijl de woningprijzen daalden, de huur door bleef stijgen. Je zou verwachten dat in een vrije markt de twee met elkaar mee zouden bewegen of elkaar in ieder geval beïnvloeden. De verwachtingen zijn dat de woningprijzen de komende jaren weer flink zullen stijgen, en zo hun verlies van de afgelopen jaren gaan compenseren.

Woning prijzen dalen huren stijgen.

Woning prijzen dalen huren stijgen. Bron: IVBN

Bouwfonds
De partij die het verschaffen van woningen en bouwgronden voor gemeentes organiseert is ”Bouwfonds”, hoewel je niet meer van een echt Bouwfonds kunt spreken omdat deze rond de eeuwwisseling is geprivatiseerd en onderverdeeld onder verschillende banken. Dit Bouwfonds is na de tweede wereldoorlog opgericht door gemeentes in Nederland om het woning tekort op te vangen. Dit is de partij die ook nu nog bepaald hoeveel, waar en voor welke prijs er woningen komen. Hoewel het met de privatisering niet direct wat van doen heeft omdat de bezigheden van Bouwfonds sindsdien niet wezenlijk anders zijn, is het uiteindelijk zo dat de banken feitelijk de grootste invloed hebben binnen de woningbouw en voorziening.

Huizencrisis
Als laatste wil ik de huizencrisis er nog even bij halen, want als de banken zo veel invloed hebben op het voorzien van woningen, zouden ze dan hier ook wat mee te maken kunnen hebben?
Tijdens de economische crises zijn de prijzen naar decennia van stijging kortstondig hard gedaald. Je kunt je afvragen wat de oorzaak is van de deze huizenmarktcrises en of de banken dit hadden kunnen zien aankomen. Er is (volgens mij) namelijk een eenvoudige redenering of woningprijzen stijgen of dalen, en dat is: is er schaarste of is er overschot? Er werden rond die periode op veel locatie’s in Nederland woonwijken gerealiseerd, ook in gebieden waar er sprake was van bevolkingsterugloop. Je zou zeggen dat gemeentes woningbouw laten aansluiten op de vraag naar woningen, maar daar lijkt geen sprake van te zijn als er in een paar jaar complete woonwijken uit de grond worden gestampt welke voor duizenden mensen woonplek bied, terwijl het aantal inwoners terug loopt.

Conclusie?
Mijn conclusie is eenvoudig, woningen moeten betaalbaar en bereikbaar zijn. Iedereen heeft een plek nodig om te wonen daarom zou dit zo betaalbaar mogelijk moeten zijn voor zover dat mogelijk is. Dit betekend dat er meer woning moeten worden gebouwd voor een betaalbare prijs. Ook ben ik van mening dat mensen die een woning hebben die onderwater staat en in de knoop komen omdat ze in financiële problemen komen en het verkopen van de woning daardoor ook geen optie is (gedeeltelijke) financiële ondersteuning zou moeten krijgen, omdat kopers van woningen zelf geen invloed hebben op de ontwikkeling van de woning prijzen.

 

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s